Tout comprendre sur les différents types de baux en immobilier d'entreprise

Quels sont les différents types de baux en immobilier d'entreprise ?

Le bail commercial 

Qu'est-ce qu'un bail commercial ? Un bail commercial est un contrat de location qui concerne exclusivement les biens dans lesquels est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Dans un bail commercial, le loyer est librement fixé par le bailleur et le preneur, avec généralement une indexation du loyer sur la base de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Toutefois, le loyer peut être révisé par les parties à chaque période triennale.

En ce qui concerne le durée d'un bail commercial, celle-ci est de 9 ans minimum. Le preneur peut résilier le bail au bout de 3 ans, de 6 ans ou de 9 ans. Pour résilier un bail commercial, le locataire doit présenter son congé maximum 6 mois avant la fin d'une période triennale.

Enfin, le locataire a dispose d'un droit de renouvellement au bail. Pour demander le renouvellement de son bail commercial, le locataire peut soit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception soit par un acte de commissaire de justice. 

Le bail professionnel 

Le bail professionnel porte sur des locaux dont l'usage est destiné à une activité libérale : experts-comptables, notaires, avocats, ostéopathes...

La durée minimale d'une bail professionnel est de 6 ans minimum et il est automatiquement reconduit à son terme sauf si les parties ne le souhaitent pas. Le propriétaire ne peut pas rompre le contrat de location, il est obligatoirement engagé pour 6 ans. S'il ne souhaite pas renouveler un bail professionnel, il doit en avertir le locataire 6 mois avant la fin du bail. Le locataire, lui, peut procéder à la résiliation du bail en avertissant le propriétaire dans un délai de préavis de 6 mois.

Le bail dérogatoire 

Aussi appelé bail à courte durée, le bail dérogatoire est une alternative au bail commercial classique, permettant au preneur de :

• Mener à bien une opération commerciale
• Tester une zone de chalandise en cas de lancement d'une nouvelle activité
• Réaliser une activité saisonnière 

Comme son deuxième nom l'indique, le bail dérogatoire s'étend sur une courte période qui ne peut excéder les 3 ans. En revanche, le bail dérogatoire ne comporte de durée minimum et le locataire ne dispose pas de droit au renouvellement.

Le bail à construction 

Le bail à construction concerne les terrains et incombe au preneur l'obligation d'y bâtir des constructions. Tout au long du bail à construction, le preneur jouit pleinement des constructions réalisées mais a aussi à sa charge la gestion et l'entretien de ces constructions. Au terme du bail, le bailleur deviendra propriétaire des constructions réalisées par le preneur sans avoir à l'indemniser.

La durée du bail à construction est de minimum 18 ans et peut être conclue jusqu'à 99 ans maximum. Ce laps de temps permet au preneur d'amortir les coûts de construction. 

Le montant du loyer est librement fixé entre les parties et peut être révisé chaque année.

Le bail mixte 

Le bail mixte est un type de bail qui permet de combiner à la fois une utilisation professionnel et un usage d'habitation d'un bien dans un même contrat de location. Ce type de bail est notamment utilisé par les professionnels libéraux qui utilisent une partie de leur logement comme cabinet.

De manière générale, la durée d'un  bail mixte suit les mêmes règles celles des baux d'habitation. La durée minimale est de 3 ans pour une personne physique et de 6 ans pour une personne morale (société, association). Le bail mixte peut également être commercial, dans ce cas, sa durée minimale et de 9 ans.

Le BEFA

 Le Bail en État Futur d'Achèvement permet de réserver un bien avant que sa construction ou sa rénovation ne soit terminée. Le preneur s'engage donc à louer des bureaux, un commerce ou un local d'activité dès la fin des travaux. le BEFA est un avantage pour le bailleur puisqu'il lui permet de trouver son futur locataire avant que le bien ne soit construit ou rénové.

Le BEFA est donc un contrat par lequel le futur locataire s'engage à louer un bien immobilier en cours de construction ou de rénovation. En contrepartie, le bailleur s'engage à réaliser la construction ou la rénovation du bien selon les spécifications qui doivent être précisées dans le contrat. Le BEFA repose sur un engagement réciproque : le preneur s'engage à louer le bien une fois achevé, tandis que le bailleur garantit la livraison du bien dans l'état convenu.

Le BEFA inclut souvent des conditions suspensives, telles que l'obtention des permis de construire ou des financements nécessaires. Le contrat précise également, par le biais de clauses, les délais de réalisation des travaux et de livraison du bien, avec des pénalités prévues en cas de retard pu de défauts de construction.

Une fois le preneur en possession du bien livré et exploitable, le BEFA donne lieu à un bail commercial classique. 

Arthur Loyd Poitou Vendée, agence spécialisée en immobilier d'entreprise, accompagne ses clients dans la compréhension des différents types de baux pour offrir les meilleurs avantages aux bailleurs et preneurs. Notre agence aide ses clients dans le déchiffrage des termes complexes et dans la négociation de conditions les plus favorables pour bailleurs et preneurs.